8月4日晚間，港股上市公司中國恒大（股票代碼：03333.HK）發(fā)布公告稱，已退還廣州恒大足球場的地塊使用權(quán)，預(yù)計(jì)公司將就轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)錄得虧損約12.55億元。消息傳出，頓時(shí)引起熱議。從某種意義上，這座以蓮花造型而引發(fā)廣泛關(guān)注、恒大集團(tuán)董事局主席許家印親自參與設(shè)計(jì)的廣州恒大足球場曾是中國金元足球最后的瘋狂。
時(shí)間回到2020年4月。當(dāng)時(shí)恒大以68.13億元的價(jià)格拍下這塊面積多達(dá)499113平方米、毗鄰廣州南站的優(yōu)質(zhì)地塊，時(shí)任恒大集團(tuán)總裁的夏海鈞曾意氣風(fēng)發(fā)宣布，將投資120億元建成世界規(guī)模最大、檔次最高、配套最全、科技含量最高、座位數(shù)最多的國際頂級專業(yè)足球場，力爭2022年竣工并交付使用，建成后該球場將超越巴薩的主場諾坎普成為世界最大頂級專業(yè)足球場。
差不多同期，恒大還公布了球場的蓮花造型效果圖，恒大透露曾邀請來自美國、德國、英國、澳大利亞等國家的8位頂級大師，組織了數(shù)輪方案設(shè)計(jì)比選，最終選擇了美國頂級大師Hasan.A.Syed的方案。并且，恒大集團(tuán)董事局主席許家印親自參與設(shè)計(jì)和修改，但這個(gè)造型卻在網(wǎng)上引起了兩極分化的輿論熱議。
但就在項(xiàng)目動(dòng)工約一年后，網(wǎng)上便曝出該項(xiàng)目已因?yàn)橘Y金鏈緊張而停工，廣州城投將接管該項(xiàng)目。在停工一年多之后，如今，恒大終于正式向廣州市規(guī)劃和自然資源局退還該地塊的使用權(quán)。但好在，廣州市規(guī)劃和自然資源局不會改變該地塊用于修建超大型專業(yè)足球場的規(guī)劃意圖，而廣州城投將在已建工程的基礎(chǔ)上繼續(xù)修建足球場。但即便這一超級足球場在2023年竣工，以目前廣州兩個(gè)足球俱樂部的運(yùn)營現(xiàn)狀來看，短期內(nèi)恐怕都無力租用如此豪華的足球場。而通過退還地塊所獲得的約55.2億元土地出讓金退款將用于償還拿地時(shí)的融資債務(wù)，換言之，目前節(jié)衣縮食的廣州足球俱樂部并不能從這次的巨額退款中分一杯羹。
當(dāng)前，我國在大型體育場地方面呈現(xiàn)一種悖論：一方面，截止到2021年12月31日，我國人均體育場地面積僅為2.41平方米，具體到足球方面，全國范圍內(nèi)僅有足球場地12.65萬塊，全國每萬人擁有足球場地?cái)?shù)量僅為0.9塊；但另一方面，大量超大型體育場由于缺乏相匹配的賽事而長期空置，每年需要補(bǔ)貼大量的維護(hù)經(jīng)費(fèi)。在這種情況下，未來，我國體育場地建設(shè)要摒棄動(dòng)輒就要全球最大的理念，轉(zhuǎn)而打造更多服務(wù)廣大群眾健身需求的中小體育場，早日讓“15分鐘健身圈”（即居民從居住地步行或騎行到體育場的時(shí)間不超過15分鐘）落地實(shí)處。
地塊昔日的出讓條件為恒大量身打造，恒大順利以底價(jià)拍下
從一開始，廣州恒大足球場所使用的這一地塊就被視為恒大的囊中之物，出讓條件更是圍繞恒大量身打造。
早在2014年春，廣州多個(gè)足球迷社群里均在風(fēng)傳，恒大有意在番禺廣州南站周邊興建一個(gè)專業(yè)足球場。此后在2014年5月，廣州市規(guī)劃局對《番禺區(qū)廣州超大型專業(yè)足球場地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃修改方案》進(jìn)行公示，這進(jìn)一步證實(shí)廣州確實(shí)在廣州南站附近規(guī)劃了一個(gè)超大型專業(yè)足球場。2016年8月，當(dāng)廣州正式確定將在廣州南站附近規(guī)劃建設(shè)專業(yè)足球場后，恒大第一時(shí)間力邀來自美國、德國、英國、澳大利亞等國家的多位頂級大師，設(shè)計(jì)了上百個(gè)方案，最終由美國頂級大師Hasan.A.Syed親自主筆操刀設(shè)計(jì)的蓮花造型獲得恒大集團(tuán)董事局主席許家印的高度認(rèn)可，而這一設(shè)計(jì)方案日后也獲得廣州市城市規(guī)劃委員會全票通過。
2020年4月，廣州市番禺區(qū)謝村片區(qū)這一地塊終于正式對外掛牌拍賣，占地面積達(dá)49.9萬平方米，可建設(shè)用地面積約30.1萬平方米，計(jì)容建面約94.2萬平方米。其中用來建設(shè)專業(yè)足球場項(xiàng)目的土地面積約15萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。底價(jià)為68.13億元，但要求的土地出讓條件卻幾乎是為恒大量身打造。
出讓條件要求，該地塊競買人或其所屬集團(tuán)須為2019年《財(cái)富FORTUNE》雜志公布的世界500強(qiáng)企業(yè)。這一足球場須在土地交付之日起3年內(nèi)建成并投入使用，即，最遲要在2023年投入使用。建成后一年內(nèi)，競得人須引進(jìn)一家中超俱樂部，并將該足球場作為其球隊(duì)主場。顯然，只有恒大符合這些出讓條件。于是，恒大成功以底價(jià)拍得這一地塊。
在拍得土地的當(dāng)天，早就準(zhǔn)備充分的恒大立即就在足球場地塊上舉辦了廣州恒大足球場開工儀式，恒大集團(tuán)董事局主席許家印、時(shí)任恒大集團(tuán)總裁夏海鈞，以及廣州恒大俱樂部教練員與球員出席了開工儀式。夏海鈞豪言，該場館固定座位8萬個(gè)起步，最多可容納10萬人，建設(shè)總投資將達(dá)120億，力爭在2022年底建成，將超越巴薩的主場諾坎普成為世界最大頂級專業(yè)足球場。未來恒大還計(jì)劃在全國再建3-5個(gè)可容納8-10萬人的超大型專業(yè)足球場。
許家印親自構(gòu)思球場造型和部署商業(yè)規(guī)劃，蓮花造型褒貶不一
在廣州恒大足球場開工的同時(shí)，恒大集團(tuán)透露，廣州恒大足球場從構(gòu)思概念、造型修改到商業(yè)規(guī)劃，恒大集團(tuán)董事局主席許家印全程參與，對該項(xiàng)目傾注了大量心血。但也正是這個(gè)讓許家印傾注了大量心血并親自參與修改的荷花造型足球場效果圖，一經(jīng)公布就在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)輿論熱議，且觀點(diǎn)呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢。一方面，廣州恒大足球場的設(shè)計(jì)方案獲廣州市城市規(guī)劃委員會全票通過，但另一方面卻在網(wǎng)絡(luò)上被段子手們?nèi)撼啊?/span>
如前文所言，恒大在設(shè)計(jì)球場造型時(shí)，許家印親自參與了球場造型的概念構(gòu)思，并邀請了多國頂級設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)了上百個(gè)方案，最終美國頂級大師Hasan.A.Syed親自主筆操刀設(shè)計(jì)的蓮花造型獲得許家印的高度認(rèn)可。
恒大在解讀球場造型創(chuàng)意時(shí)表示，這一方案設(shè)計(jì)靈感來源于“并蒂蓮”，寓意“高潔、堅(jiān)韌、團(tuán)結(jié)”的中華傳統(tǒng)文化品格，以及“蓮花盛開，連奪桂冠”的美好愿景。外觀采用現(xiàn)代形態(tài)學(xué)手法進(jìn)行寶石般多面切割，極具科技感、時(shí)尚感、未來感。項(xiàng)目設(shè)計(jì)以抽象的建筑語言，融匯層層包裹的高科技表皮肌理、極致輕盈的建筑元素，猶如為廣州足球量身定制的桂冠，將成為“花城”廣州永久盛開的城市名片。球場建設(shè)后，將成為媲美悉尼歌劇院、迪拜哈利法塔的世界級新地標(biāo)。
在贏得廣泛盛贊后，網(wǎng)上也有很多聲音嘲弄恒大足球場的荷花外觀“丑到爆，土掉渣?！币灿腥送虏燮湓煨皖愃撇Ａ熁腋?。另外還有專業(yè)人士批評中國象形建筑的設(shè)計(jì)風(fēng)格惡俗，比如，華中科技大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授趙逵就直言：“中國建筑師受傷原因：‘地產(chǎn)商可以逼迫建筑師按甲方惡俗審美設(shè)計(jì)還自我陶醉，這是中國建筑界的悲哀！’”也有設(shè)計(jì)界人士援引住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國家發(fā)改委會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》來批評恒大足球場的設(shè)計(jì)風(fēng)格與城市公共建筑風(fēng)格不匹配。
許家印除了親自參與球場造型構(gòu)思和造型修改后，還親自規(guī)劃了球場的商業(yè)業(yè)態(tài)布局。廣州恒大足球場將設(shè)有16個(gè)VVIP包間、152個(gè)VIP包間、國際足聯(lián)區(qū)、運(yùn)動(dòng)員區(qū)、媒體區(qū)、新聞發(fā)布廳等配套設(shè)施。從地下一層至地上六層規(guī)劃了兒童世界、國際美食、文化娛樂、體育運(yùn)動(dòng)、精品零售、教育培訓(xùn)、休閑餐飲、生活配套等八大業(yè)態(tài)122項(xiàng)品類，將吸引380多個(gè)國內(nèi)外知名商業(yè)品牌入駐。毫無疑問，這種氣勢恢宏的大項(xiàng)目正是恒大金元足球最鼎盛時(shí)期自信心的折射，但此后很快恒大集團(tuán)就陷入了資金鏈緊張的困局，且至今都未能化解危機(jī)。
球場后續(xù)將由廣州城投繼續(xù)修建，恒大前期已建工程獲補(bǔ)償20.92億元
在廣州恒大足球場動(dòng)工一年后，恒大集團(tuán)資金鏈就高度緊張，該項(xiàng)目也隨即陷入停工狀態(tài)，且至今都未能復(fù)工。這首先讓幫助恒大在該項(xiàng)目中進(jìn)行資金擔(dān)保的中信信托率先慌了神。
公開資料顯示，2020年在競拍該地塊時(shí)，恒大委托中信信托發(fā)行了“嘉和125號恒大廣東股權(quán)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃”來籌措資金。而在項(xiàng)目動(dòng)工后，恒大馬上還對足球場配套的63.6萬平方米的公寓、住宅、商墅、酒店等多業(yè)態(tài)綜合體進(jìn)行預(yù)售，共預(yù)售出4371套商品房。但即便是瘋狂融資，廣州恒大足球場項(xiàng)目還是在2020年8月被曝出已經(jīng)因?yàn)橥锨饭こ炭疃萑胪９顟B(tài)。
此后，中信信托開始尋求風(fēng)險(xiǎn)化解之道，最終，廣州方面安排廣州城投來為該項(xiàng)目擔(dān)保，同時(shí)恒大啟動(dòng)退地手續(xù)，廣州將項(xiàng)目土地重新掛牌，再由廣州城投集團(tuán)來競拍并繼續(xù)興建球場。2022年3月，廣州城投正式向中信信托發(fā)函告知，將通過項(xiàng)目退地方式化解部分恒大的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，而這將成為信托業(yè)內(nèi)首個(gè)由地方牽頭協(xié)調(diào)、通過市場化方式實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解的新方式。
最終，恒大在8月3日與廣州市規(guī)劃和自然資源局正式簽訂地塊的解除協(xié)議，隨即在8月4日晚間就此事發(fā)布公告。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年以來，恒大已經(jīng)或主動(dòng)或被動(dòng)退還多達(dá)60多宗地塊，其中至少11個(gè)地塊是超過了動(dòng)工時(shí)間節(jié)點(diǎn)而被強(qiáng)制無償回收。相比之下，恒大此番退地能獲得55.2億元的回款，廣州市已盡顯厚道。此舉不僅能讓恒大回籠資金，而且廣州城投的兜底有望后續(xù)保交樓，讓購買預(yù)售的4371套房產(chǎn)的房主安心。
根據(jù)公告顯示，恒大當(dāng)初是以68.13億元拍下該地塊，如今將地塊退還給廣州市規(guī)劃和自然資源局，后者將向恒大支付55.2億元的出讓金退庫款。這55.2億元是如何得出來的呢？
首先，恒大此前已經(jīng)預(yù)售出去4371套商品房，這些預(yù)售房產(chǎn)價(jià)值20.23億元，廣州市規(guī)劃和自然資源局就在68.13億元的價(jià)格上扣除20.23億元的預(yù)收款。其次，恒大當(dāng)時(shí)拍下地塊時(shí)支付了13.63億元的地塊定金，按照規(guī)定，定金不予退還，所以要繼續(xù)扣除13.63億元。68.13億元-20.23億元-13.63億元=34.27億元。但鑒于恒大前期已經(jīng)在項(xiàng)目中投入巨大的施工成本和建材成本，所以需要補(bǔ)償恒大的已建工程成本，這筆補(bǔ)償款為20.92億元，34.27億元+20.92億元，合計(jì)為55.19億元。相比于當(dāng)初競拍時(shí)出價(jià)的68.13億元，中國恒大稱，預(yù)計(jì)公司將就轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)錄得虧損約12.55億元。
55.2億元退款廣州隊(duì)無法分杯羹，中國體育場大而全的邏輯需變更
這總計(jì)約55.2億元將會返還到一個(gè)專項(xiàng)監(jiān)管帳戶，同時(shí)轉(zhuǎn)入該帳戶的還包括6.17億元與該地塊有關(guān)的所有帳戶的款項(xiàng)，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)退回給恒大原先就該地塊繳交的契稅，而帳戶內(nèi)的款項(xiàng)將?？顚Ｓ?，用于解決恒大與該地塊直接相關(guān)的債務(wù)問題，即中信信托的擔(dān)保債務(wù)，同時(shí)還要用于已預(yù)售商品房的后續(xù)建設(shè)和拖欠的球場工程款等多種用途。
由于這筆55.2億元的退款要?？顚Ｓ茫圆粫褡闱蛎运诖哪菢?，讓目前運(yùn)營資金短缺的廣州足球隊(duì)從中分一杯羹。而根據(jù)此前的公開報(bào)道，恒大要求廣州足球俱樂部本賽季的運(yùn)營投入不能超過1500萬元。但要知道，恒大曾經(jīng)的新三板財(cái)報(bào)顯示，其單賽季運(yùn)營費(fèi)用最多時(shí)高達(dá)29億元。從2019年的29億元銳減至到如今的1500萬元，恒大一手開啟的金元足球時(shí)代徹底宣告落幕。
公告稱，在退還協(xié)議達(dá)成后的10日內(nèi)，恒大需要將該地塊及該地塊上的建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物一并按照現(xiàn)狀移交給廣州市規(guī)劃和自然資源局。后續(xù)，廣州城投將接手這一項(xiàng)目，并繼續(xù)修建足球場項(xiàng)目。廣州市規(guī)劃與自然資源局之所以愿意用對20.92億元來補(bǔ)償恒大已投入足球場地塊已建工程相關(guān)工程成本，也正是是因?yàn)閺V州市將繼續(xù)利用該地塊內(nèi)足球場地塊已建工程，只不過該工程改由國企背景的廣州城投全面兜底罷了。
必須指出的是，按照2020年地塊出讓時(shí)的要求，自該地塊交付予轉(zhuǎn)讓方之日（即2020年7月24日）起三年內(nèi)必須建成超大型球場，且引入一支中超球隊(duì)。即便未來這一超級足球場如期完工，但以廣州的兩支中超球隊(duì)的現(xiàn)狀，短期內(nèi)恐怕無力負(fù)擔(dān)這一超級足球場的租金。昔年豪言超越諾坎普，終究是大夢一場空。
根據(jù)體育總局發(fā)布的《2021年全國體育場地統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)》顯示，截止2021年12月31日，全國體育場地共有397.14萬個(gè)，體育場地面積34.11億平方米，人均體育場地面積僅為2.41平方米。全國范圍內(nèi)僅有足球場地12.65萬塊，全國每萬人擁有足球場地?cái)?shù)量僅為0.9塊。但與此同時(shí)，大量超大型體育場館卻因?yàn)槿狈εc之相匹配的頂級賽事而長期閑置，甚至出現(xiàn)了荒廢長草的亂象。在這種情況下，未來，我國體育場地建設(shè)要摒棄動(dòng)輒就要全球最大的理念，轉(zhuǎn)而打造服務(wù)廣大群眾健身需求的中小體育場，早日讓“15分鐘健身圈”落到實(shí)地。
